Cât costă o casă la roșu în 2026: preț pe mp și defalcare pe etape
Pe scurt
- O casă la roșu costă în 2026, în Zona 3 (Oradea, Craiova, Ploiești), între 1.200 și 3.000 de lei pe metru pătrat construit la structurile uzuale, cu TVA 21% inclus. Structura decide: BCA 1.200–2.100 lei/mp, zidărie ceramică 1.500–2.400 lei/mp, cadre de beton armat 2.100–3.000 lei/mp. În București și Cluj se adaugă circa o treime.
- Intervalele de mai sus acoperă și regimul de înălțime, deci nu le înmulți direct cu suprafața ta. Capătul de sus al fiecărei benzi e o casă parter, capătul de jos e o casă cu etaj. Ia întâi banda regimului tău din tabelul pe regim de mai jos și abia apoi înmulțește.
- O casă P+1 de 150 mp construiți, din zidărie ceramică, stă la 1.500–2.000 lei/mp în Zona 3 — adică 225.000–300.000 de lei. Devizul complet de mai jos, pentru o casă simplă pe teren bun, iese la 229.635 de lei cu TVA — 1.531 lei/mp, din care 51% materiale și 49% manoperă.
- „La roșu" nu include instalații, tâmplărie sau finisaje. Peste preț mai vin proiectul și autorizarea (15.000–40.000 lei), studiul geotehnic (1.500–3.500 lei), dirigintele de șantier (~3.200–4.800 lei) și branșamentele.
Dacă cifra ți se pare mare, nu ești singurul. Cei mai mulți oameni pornesc cu o estimare la jumătate.
De ce vezi prețuri de patru ori diferite pe internet
Cauți „cât costă o casă la roșu" și găsești 200 €/mp pe un site, 400 €/mp pe altul și 900 €/mp pe al treilea. Nu mint niciunul: intervalul real, de la BCA la lemn CLT, chiar acoperă toată plaja asta. Dar diferența vine și din două lucruri pe care aproape nimeni nu le explică — și exact aici pierd oamenii bani.
1. Metru pătrat construit nu înseamnă metru pătrat util. Suprafața construită desfășurată include pereții, structura, scările și toate nivelurile. Suprafața utilă e doar podeaua pe care calci. La o casă parter plus etaj, 100 mp utili înseamnă în jur de 140–150 mp construiți. Dacă un constructor îți dă 2.000 lei/mp și tu crezi că e pe metrul util, iar el calculează pe cel construit, bugetul tău e greșit cu peste 40% din prima zi. Întreabă explicit: „prețul e pe metru construit sau pe metru util?" E cea mai importantă întrebare din toată discuția.
2. „La roșu" nu înseamnă același lucru pentru toată lumea. Unii includ șarpanta, alții nu. Unii bagă și instalațiile de bază și tot „la roșu" îi zic. De aici sar prețurile.
Definiția pe care o folosim și noi în calculatorul de casă la roșu — casa la roșu include:
- săpături, trasare, pat de balast
- fundație continuă armată, elevație și hidroizolație
- placa pe sol
- structura de rezistență: sâmburi, centuri, buiandrugi, planșee de beton armat
- zidăria exterioară portantă și compartimentările interioare
- scara interioară
- șarpanta și o învelitoare provizorie
Nu include: instalații electrice, sanitare sau termice, tâmplărie, învelitoarea definitivă, termoizolație, tencuieli, niciun finisaj. O casă la roșu are structura executată și acoperișul montat (provizoriu), dar fără ferestre și uși — nu e nici închisă complet, nici locuibilă.
Cere ofertele cu lista asta în mână și verifică punct cu punct ce e inclus. Altfel compari mere cu pere.
Cât costă, pe tip de structură
Prețuri orientative pentru Zona 3, pe metru pătrat construit desfășurat, cu TVA 21% inclus:
| Structură | Preț (lei/mp construit) | Durată la roșu | Comportare la seism* |
|---|---|---|---|
| Zidărie BCA confinată | 1.200–2.100 | 5–7 luni | bună; în zone severe, restricții de regim și de goluri |
| Lemn light frame (2×4) | 1.200–2.100 | 3–5 luni | foarte bună (masă mică) |
| Zidărie ceramică confinată | 1.500–2.400 | 6–8 luni | bună; în zone severe, restricții de regim și de goluri |
| LSF (oțel ușor) | 1.500–2.400 | 3–4 luni | foarte bună (masă mică) |
| Panouri SIP | 1.500–2.400 | 2–3 luni | foarte bună (masă mică) |
| Cadre din beton armat | 2.100–3.000 | 7–10 luni | foarte bună, fără restricții de regim |
| ICF (cofraj EPS + beton armat) | 2.100–3.000 | 4–6 luni | foarte bună, fără restricții de regim |
| Lemn CLT / BSH | 3.000–5.400 | 2–4 luni | foarte bună (masă mică) |
*Orientativ. Capacitatea seismică reală nu e o cifră pe material: se stabilește prin proiectul de rezistență, care combină zona seismică, terenul, regimul de înălțime, forma casei și densitatea pereților structurali.
Prețuri orientative 2026, Zona 3, cu TVA 21% inclus. În București și Cluj se adaugă circa o treime. Pentru cifra pe casa ta, cu județ, regim și teren, ai calculatorul de casă la roșu.
Un lucru de reținut înainte să iei calculatorul în mână: fiecare interval de mai sus acoperă toate regimurile de înălțime, iar capătul de sus e casa parter, nu casa cu etaj. La zidărie ceramică, cei 2.400 lei/mp sunt prețul unui parter; un P+1 din aceeași cărămidă stă la 1.500–2.000 lei/mp. Dacă înmulțești capătul de sus cu suprafața unei case cu etaj, ieși cu vreo 20% peste realitate — iar dacă iei 3.000 lei/mp, care e prețul cadrelor de beton armat, ieși cu 50%. Tabelul din secțiunea următoare dă banda pe fiecare regim, tocmai ca să nu fie nevoie să ghicești.
Aici se strecoară cel mai des un mit: că în zonele seismice cadrele de beton armat sunt obligatorii. Nu e adevărat — dar nici reversul, că zidăria merge oriunde la fel. Codul seismic (P 100-1/2013, cap. 8) nu dă o cifră de ag per material, ca un plafon simplu. El leagă tipul de zidărie de numărul de niveluri, de densitatea pereților structurali și de zona seismică, toate deodată — iar un tip de zidărie, cea nearmată, chiar iese din discuție în zonele severe.
Zidăria confinată, în schimb — cărămidă sau BCA, cu sâmburi și centuri de beton armat, proiectată conform CR 6-2013 — rămâne permisă și la ag de 0,30g–0,40g, adică inclusiv în București (0,30g), Buzău și Bacău (0,35g) sau Vrancea (0,40g). Condițiile se strâng însă mult. În banda asta, zidăria confinată obișnuită merge doar până la P+1; de la P+2 în sus, Tabelul 8.9 cere obligatoriu zidărie armată și în rosturile orizontale sau cu inimă armată, cu o densitate de pereți structurali de minimum 6% pe fiecare direcție. Se adaugă o regulă care se simte direct în plan: peste ag = 0,25g, sâmburii devin obligatorii de o parte și de alta a fiecărui gol mai mare de 1,5 m², față de 2,5 m² în zonele blânde.
Exact aceste condiții intră în conflict cu planurile deschise și ferestrele mari pe care le vrea aproape toată lumea azi. De aceea, în zonele seismice severe, proiectanții ajung în practică la beton armat — diafragme sau cadre — nu pentru că zidăria ar fi interzisă, ci pentru că devine incomodă. Betonul armat se alege des și din alte motive decât seismul: la P+2 și mai mult, la deschideri peste 5–6 m sau la planuri complexe cu console.
Structurile ușoare — lemn, LSF, SIP — se comportă bine la cutremur tocmai pentru că au masă mică. ICF nu intră în categoria asta: sub stratul de polistiren e un perete de beton armat turnat monolit, deci un sistem greu, care se proiectează ca orice structură de beton armat.
BCA e cu 12–20% mai ieftin decât cărămida și se lucrează mai repede. Cărămida ceramică are în schimb inerție termică, izolare fonică (Rw 44–50 dB) și o durată de viață de 100–150 de ani.
Cât costă casa ta, pe regim și pe zonă
Cifrele de mai jos sunt cele pe care le dă calculatorul nostru pentru zidărie ceramică standard, în lei, cu TVA 21% inclus. Prima coloană de cifre e prețul pe metru pătrat al fiecărui regim, ca să poți verifica singur înmulțirea:
| Tip casă | Lei/mp, Zona 3 | Zona 3 (oraș mediu) | București / Cluj | Rural |
|---|---|---|---|---|
| Parter, 100 mp | 1.750–2.400 | 175.000–240.000 | 235.000–320.000 | 145.000–200.000 |
| P+1, 150 mp | 1.500–2.000 | 225.000–300.000 | 300.000–400.000 | 185.000–245.000 |
| P+1+M, 200 mp | 1.500–2.125 | 300.000–425.000 | 400.000–565.000 | 245.000–350.000 |
| Subsol total (supliment la P+1+M) | — | +75.000–125.000 | +100.000–165.000 | +60.000–100.000 |
Observă ceva contraintuitiv în prima coloană: casa parter costă 1.750–2.400 lei/mp, iar cea P+1 doar 1.500–2.000 lei/mp. Pe metru pătrat, casa doar parter e mai scumpă — fundația și șarpanta, două dintre cele mai costisitoare etape, se împart la mai puțini metri. Dacă ai nevoie de suprafață, e aproape întotdeauna mai ieftin să o iei pe verticală decât să lățești amprenta.
Aici e și explicația pentru diferența care sare în ochi dacă faci înmulțirea repede: 2.400 lei/mp × 150 mp dă 360.000 de lei, iar 3.000 lei/mp × 150 mp dă 450.000 — dar tabelul spune 225.000–300.000. Nu se bat cap în cap: 2.400 lei/mp e prețul unui parter, 3.000 lei/mp e prețul cadrelor de beton armat, iar casa de 150 mp din tabel e un P+1 de zidărie ceramică, la 1.500–2.000 lei/mp. Prețul pe mp și suprafața se înmulțesc doar dacă vin din același rând.
Coloana de București / Cluj adaugă circa o treime peste Zona 3. Dacă ți se pare mult, având în vedere că materialele costă cam la fel în toată țara, ține minte că în oraș mare nu se scumpește doar ora de manoperă: se adaugă accesul greu în șantier, transportul, depozitarea și marjele mai mari ale antreprenorilor generali.
De ce două oferte pentru aceeași casă diferă cu 50%
Pentru că nu construiesc aceeași casă. Ăștia sunt multiplicatorii reali din spatele calculatorului nostru — fiecare e un motiv legitim pentru care un constructor cere mai mult decât altul. Important e peste ce se aplică, pentru că niciunul nu scumpește lucrarea în întregime:
| Ce schimbă costul | Efect | Se aplică peste |
|---|---|---|
| Teren cu portanță medie | +15% | manoperă |
| Teren în pantă | +20% | manoperă |
| Pânză freatică ridicată | +22% | manoperă |
| Teren slab | +50% | manoperă |
| Execuție pe timp de iarnă | +8% | manoperă |
| Execuție în sezon de vârf | +15% | manoperă |
| Plan în formă de L sau T | +12% | perimetru și volumul de beton |
| Plan în formă de U sau Z | +27% | perimetru și volumul de beton |
| Curbe și balcoane | +35% | perimetru și volumul de beton |
| Zonă seismică 0,40g | +35% | consumul de armătură |
Citește tabelul cu atenție: multiplicatorii de teren și de sezon lovesc manopera, nu materialele. Cum manopera e cam jumătate din deviz (49% în exemplul de mai jos), un teren slab care urcă manopera cu 50% înseamnă în jur de +25% pe totalul lucrării — la casa din exemplu, cam 56.000 de lei în plus. Multiplicatorii de plan lucrează altfel: un plan în U nu scumpește manopera, ci lungește perimetrul și crește volumul de beton, deci aduce și material în plus.
Se combină, însă. O casă în formă de U, pe teren slab, turnată iarna, ajunge cu peste o treime peste o casă dreptunghiulară pe teren bun. De asta „prețul pe mp" pe care îl vezi într-o reclamă nu înseamnă nimic până nu ai studiul geotehnic și proiectul.
Studiul geotehnic se face înainte de buget, nu după
În scenariul calculatorului nostru, un teren slab urcă manopera cu până la 50% — adică vreo 25% pe totalul lucrării — pentru că fundația devine altceva: radier, fundații în trepte, ziduri de sprijin, drenaje. Studiul geotehnic costă 1.500–3.500 de lei și e piesă obligatorie în documentația de autorizare (Legea 50/1991), cu conținutul reglementat prin NP 074-2022. Normativul cere minimum un foraj de cel puțin 6 m pentru o casă unifamilială obișnuită, dar numărul și adâncimea reale le stabilește inginerul geotehnician, după teren. E cea mai ieftină asigurare din tot proiectul.
Un deviz real: casă P+1, 150 mp, zidărie ceramică
Ca să vezi unde se duc banii, am făcut devizul complet în aplicație, pentru o casă concretă: P+1, amprentă 10,00 × 7,50 m, 150 mp construiți desfășurați, zidărie ceramică Porotherm 25 confinată, fundație continuă, planșeu monolit de beton armat peste parter și peste etaj, șarpantă în 2 ape cu învelitoare provizorie. Teren cu portanță bună, plan dreptunghiular, Zona 3.
Sunt 48 de linii, materialele și manopera separat, așa cum trebuie să arate un deviz corect. Iată începutul, de la trasare până la turnarea fundației:
Observă tiparul: fiecare operațiune apare de două ori — o dată materialul, o dată manopera. Cofrajul are lemnul lui (1.020 lei) și montajul lui (1.360 lei). Betonul de fundație are 3.281,25 lei material și 1.575 lei turnare cu pompa. Așa se citește un deviz onest, și așa poți compara două oferte linie cu linie.
Recapitulația și graficul de plată:
Cifrele finale, pentru casa asta:
| Valoare | |
|---|---|
| Materiale | 96.559,50 lei (fără TVA) |
| Manoperă | 93.221,50 lei (fără TVA) |
| Subtotal | 189.781,00 lei |
| TVA 21% | 39.854,01 lei |
| Total | 229.635,01 lei |
| Preț pe mp construit | 1.531 lei/mp |
Totalul cade în capătul de jos al intervalului de 225.000–300.000 de lei — normal, pentru că e o casă simplă, dreptunghiulară, pe teren bun, în sezon standard. Adaugă un plan în L și un teren mediu și ajungi la mijlocul intervalului.
Împărțirea e aproape jumătate-jumătate: 51% materiale, 49% manoperă. Cea mai scumpă etapă nu e fundația, cum se așteaptă majoritatea, ci planșeele — 43.125 de lei pentru 150 mp de planșeu monolit, adică 23% din subtotalul fără TVA.
Ești constructor?
Devizul de mai sus e făcut în Deviz Rapid, pe telefon: adaugi articolele pe etape, aplicația calculează subtotalurile, TVA-ul și tranșele, iar tu trimiți PDF-ul pe WhatsApp și primești semnătura clientului. Fă primul deviz gratuit →
Ce NU e în ofertă (și te costă oricum)
Aici se sparg bugetele. Nimic din lista de mai jos nu e inclus în prețul pe metru pătrat:
| Cheltuială | Cost orientativ |
|---|---|
| Studiu geotehnic (obligatoriu, NP 074-2022) | 1.500–3.500 lei |
| Proiect complet + avize + autorizare | 15.000–40.000 lei (2–5% din valoarea casei finalizate, nu din costul la roșu) |
| Taxă autorizație de construire + cote ISC | ~1,1%: 0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor (rezidențial) + 0,5% și 0,1% către ISC |
| Diriginte de șantier autorizat ISC (obligatoriu) | ~3.200–4.800 lei pentru o casă P+1 |
| Branșamente curent, apă, canalizare (aproape de rețele) | ~6.000–12.000 lei |
| Instalație interioară de gaz + punere în funcțiune | 5.500–8.300 lei |
| Rezervă pentru neprevăzute | recomandat, nu opțional |
Două lucruri merită știute aici. Branșamentul de gaz propriu-zis e suportat de operatorul de distribuție, în condițiile și limitele reglementate de ANRE, și recuperat prin tarifele de distribuție — de regulă plătești doar instalația interioară și punerea în funcțiune. Operatorul suportă însă costul doar până la valoarea medie a unui branșament; peste plafonul ăsta, diferența poate cădea pe tine. Iar branșamentul de curent poate depăși 10.000 de lei dacă ești departe de rețea; distanța până la stâlp e prima întrebare pe care merită să ți-o pui înainte să cumperi terenul.
Rezerva nu e opțională în practică. Terenul, vremea și modificările de proiect pe parcurs sunt regula, nu excepția.
Trei capcane de care să te ferești
Devizul fără consumuri reale. E cel mai frecvent truc: primești un preț pe mp care exclude, tacit, cofrajele, armătura sau betonul pentru anumite elemente, „că se calculează separat după proiect". Când vine proiectul, suma crește. Verifică explicit dacă devizul include: fier-beton cu certificat de calitate, clasa de beton (de exemplu C16/20 la fundație și C20/25 la planșeu, conform proiectului de rezistență), cofrajele cu costul lor și turnarea cu pompă, nu manual cu roaba. În devizul de mai sus, pompa de beton e o linie de 3.960 de lei — dacă lipsește din ofertă, întreabă cum ajunge betonul la etaj.
Materialele fără documente. Legea 10/1995 privind calitatea în construcții te obligă și pe tine, ca beneficiar, să verifici documentele de calitate ale materialelor puse în operă — nu doar pe constructor. Betonul de la o stație necertificată sau fierul fără documente pot genera costuri de remediere mult mai mari decât diferența inițială de preț. Cere bonurile de livrare pentru beton, cu clasa înscrisă pe ele.
Construirea fără autorizație. Legea 50/1991 prevede amenzi de 1.000–100.000 de lei, oprirea lucrărilor și fie intrarea în legalitate, fie demolarea pe cheltuiala proprietarului. Mai important: construcția neautorizată nu se poate, de regulă, intabula, deci nu poți lua credit, nu poți vinde și nu poți trage branșamente. Există căi de îndreptare — intrarea în legalitate, iar după împlinirea termenului de prescripție o procedură bazată pe expertiză tehnică — dar toate sunt lente, costisitoare și condiționate de respectarea regulamentului de urbanism, exact lucrul pe care construcțiile neautorizate îl încalcă cel mai des.
Cât durează, realist
Pentru o casă de 100–150 mp la roșu: 5–7 luni cu BCA, 6–8 luni cu zidărie ceramică, 7–10 luni cu cadre de beton armat. O structură din lemn light frame sau LSF coboară la 3–5 luni, iar panourile SIP la 2–3.
Betonul dictează ritmul, nu oamenii. Fiecare planșeu are nevoie de timp de întărire înainte să poți cofra nivelul următor, iar iarna se lucrează cu măsuri speciale de betonare pe timp friguros (NE 012/1-2022 și NE 012/2-2022) — de unde și cei 8% în plus la execuția pe frig. Cine îți promite „la roșu în 2 luni" la o casă de zidărie ori grăbește betonul, ori nu spune adevărul.
Adâncimea de îngheț (STAS 6054-77) e un reper orientativ — 70 cm la Timișoara, 80 cm la Oradea, 90 cm în București, 100 cm la Bacău. Adâncimea reală de fundare o stabilește însă proiectul, după natura terenului și nivelul apei subterane (NP 112-2014): pe pământuri sensibile la îngheț, cu apă aproape de suprafață, coboară sub adâncimea de îngheț, iar pe rocă poate fi mult mai mică. Nu e loc de improvizație acolo.
Cum plătești corect
Niciodată totul în avans. Plata se face pe etape finalizate și verificate — exact ca în graficul de plată din devizul de mai sus:
| Tranșă | Când plătești | Din total |
|---|---|---|
| Avans | La semnarea contractului (organizare + materiale fundație) | 15% |
| Tranșa 2 | La finalizarea fundației și a plăcii pe sol | 20% |
| Tranșa 3 | La finalizarea structurii (ambele planșee turnate) | 30% |
| Tranșa 4 | La finalizarea zidăriei și a compartimentărilor | 20% |
| Tranșa finală | La montarea învelitorii + recepție | 15% |
Cere minimum trei oferte, defalcate pe etape și pe articole, și asigură-te că toate includ exact aceleași lucrări. Dacă primești un preț global fără detaliere, cere clarificări înainte să semnezi. Un antreprenor serios îți dă un deviz pe articole fără să facă nazuri — și îl pune într-un contract de construcții care leagă tranșele de etape.
Ești constructor sau antreprenor?
Fă devizul pe etape direct de pe telefon: fundație, structură, zidărie, șarpantă — cu articolele, cantitățile și TVA-ul calculate automat.
Începe gratuitPe scurt, înainte să ceri oferte
- Fă studiul geotehnic înainte de buget.
- Întreabă dacă prețul e pe metru construit sau util.
- Cere lista exactă a lucrărilor incluse „la roșu".
- Cere devizul pe articole, cu materialele și manopera separat.
- Verifică clasa betonului și documentele de calitate.
- Leagă plățile de etape finalizate, nu de calendar.
Pentru o estimare pe casa ta, cu județul, terenul și regimul tale, folosește calculatorul de casă la roșu — sau vezi toate calculatoarele de construcții. Dacă ești meseriaș și vrei să dai devize ca cel de mai sus, ai programul de devize pentru constructori de case.
Citeste si — Ghiduri
Cum calculezi manopera, regia și TVA într-un deviz
10 min citire
Prețurile din acest articol sunt orientative pentru 2026, cu TVA 21% inclus (cota standard din 1 august 2025, conform Legii nr. 141/2025), și sunt calculate pentru Zona 3. Variază semnificativ în funcție de proiectul tehnic, studiul geotehnic, zona seismică și condițiile concrete de șantier. Sunt un reper pentru a verifica dacă o ofertă e realistă, nu o ofertă fermă. Pentru un preț exact, cere devize detaliate de la 2–3 constructori din zona ta.
Întrebări frecvente
- Cât costă o casă la roșu în 2026?
- Între 1.200 și 3.000 de lei pe metru pătrat construit la structurile uzuale, cu TVA 21% inclus, pentru Zona 3 (Oradea, Craiova, Ploiești). Prețul depinde în primul rând de structură: zidărie BCA 1.200–2.100 lei/mp, zidărie ceramică (cea mai folosită) 1.500–2.400 lei/mp, cadre de beton armat 2.100–3.000 lei/mp. Lemnul CLT, o soluție premium prefabricată, urcă la 3.000–5.400 lei/mp. Fiecare interval acoperă și regimul de înălțime: capătul de sus e o casă parter, capătul de jos o casă cu etaj, pentru că fundația și șarpanta se împart la mai mulți metri. Nu înmulți deci capătul de sus cu suprafața unei case cu etaj. În București și Cluj se adaugă circa o treime. Suma acoperă săpături, fundație, structură, zidărie, planșee și șarpantă — nu include instalații, tâmplărie sau finisaje.
- Cât costă o casă la roșu de 150 mp?
- Pentru o casă P+1 cu 150 mp construiți desfășurați, din zidărie ceramică, în Zona 3, bugetul realist este 225.000–300.000 de lei cu TVA 21% inclus — adică 1.500–2.000 lei pe metru pătrat construit. Intervalul general al zidăriei ceramice, 1.500–2.400 lei/mp, acoperă toate regimurile, iar capătul lui de sus e prețul unei case parter; la un P+1 se aplică banda de 1.500–2.000 lei/mp, de unde 300.000 de lei în capătul de sus, nu 360.000. În București sau Cluj, aceeași casă costă 300.000–400.000 de lei, iar în mediul rural 185.000–245.000. Devizul detaliat din acest articol, pentru o casă simplă dreptunghiulară pe teren bun, iese la 229.635 de lei cu TVA — adică 1.531 lei pe metru pătrat construit.
- Ce include și ce nu include o casă la roșu?
- Include: săpăturile, fundația, placa pe sol, structura de rezistență (sâmburi, centuri, buiandrugi, planșee de beton armat), zidăria exterioară și compartimentările, scara interioară, șarpanta și o învelitoare provizorie. NU include: instalații electrice, sanitare sau termice, tâmplărie, învelitoare definitivă, termoizolație, tencuieli și niciun finisaj. O casă la roșu are structura executată și acoperișul montat (provizoriu), dar fără ferestre și uși — nu e nici închisă complet, nici locuibilă. Cere fiecare ofertă cu lista asta în mână și bifează punct cu punct.
- Prețul pe metru pătrat e pe suprafață construită sau utilă?
- Aproape întotdeauna pe suprafață construită desfășurată, care include pereții, structura, scările și toate nivelurile. Suprafața utilă e doar podeaua pe care calci și e cu 25–35% mai mică. La o casă P+1, 100 mp utili înseamnă în jur de 140–150 mp construiți. Dacă un constructor îți dă 2.000 lei/mp gândindu-se la metrul construit, iar tu calculezi pe cel util, bugetul tău e greșit cu peste 40% din prima zi. E cea mai importantă întrebare din toată discuția.
- Ce structură aleg: BCA, cărămidă sau cadre de beton armat?
- Zidăria confinată (BCA sau cărămidă ceramică, cu sâmburi și centuri de beton armat) acoperă majoritatea caselor din România și rămâne permisă inclusiv în zonele seismice severe — dar acolo, în condiții mult mai restrictive. În zonele cu ag între 0,30g și 0,40g — București (0,30g), Buzău și Bacău (0,35g), Vrancea (0,40g) — zidăria nearmată nu mai este acceptată deloc, iar zidăria confinată obișnuită merge doar până la P+1; de la P+2 în sus se cere zidărie armată și în rosturile orizontale sau cu inimă armată, cu minimum 6% densitate de pereți structurali pe fiecare direcție, iar golurile de ferestre sunt mult mai restrânse. De aceea, în practică, proiectanții ajung des la beton armat — diafragme sau cadre — mai ales la P+2, la deschideri peste 5–6 m sau la planuri complexe. BCA e cea mai economică soluție portantă și se lucrează mai repede (5–7 luni față de 6–8 la cărămidă), dar cărămida are inerție termică și izolare fonică mai bune.
- Ce cheltuieli nu sunt în prețul pe mp al casei la roșu?
- Studiul geotehnic (1.500–3.500 lei, piesă obligatorie a documentației de autorizare, cu conținutul reglementat prin NP 074-2022), proiectul complet cu avize și autorizare (15.000–40.000 lei pentru o casă de 120–180 mp, adică 2–5% din valoarea casei finalizate — nu din costul la roșu), taxa de autorizație de construire și cotele obligatorii către ISC (0,5% din valoarea autorizată a lucrărilor la clădiri rezidențiale, plus 0,5% și 0,1% către ISC — circa 1,1% în total), dirigintele de șantier autorizat ISC (circa 3.200–4.800 lei pentru o casă P+1) și branșamentele. Peste toate, o rezervă pentru neprevăzute: terenul, vremea și modificările de proiect sunt regula, nu excepția.
