Cât costă o casă la roșu în 2026: preț pe mp și defalcare pe etape
Pe scurt
- O casă la roșu costă în 2026, în Zona 3 (Oradea, Craiova, Ploiești), între 1.200 și 3.000 de lei pe metru pătrat construit la structurile uzuale, cu TVA 21% inclus. Structura decide: BCA 1.200–2.100 lei/mp, zidărie ceramică 1.500–2.400 lei/mp, cadre de beton armat 2.100–3.000 lei/mp. În București și Cluj se adaugă circa o treime.
- O casă P+1 de 150 mp construiți, din zidărie ceramică, înseamnă 225.000–300.000 de lei în Zona 3. Devizul complet de mai jos, pentru o casă simplă pe teren bun, iese la 229.635 de lei cu TVA — 1.531 lei/mp, din care 51% materiale și 49% manoperă.
- „La roșu" nu include instalații, tâmplărie sau finisaje. Peste preț mai vin proiectul și autorizarea (15.000–40.000 lei), studiul geotehnic (1.500–3.500 lei), dirigintele de șantier (~3.200–4.800 lei) și branșamentele.
Dacă cifra ți se pare mare, nu ești singurul. Cei mai mulți oameni pornesc cu o estimare la jumătate.
De ce vezi prețuri de patru ori diferite pe internet
Cauți „cât costă o casă la roșu" și găsești 200 €/mp pe un site, 400 €/mp pe altul și 900 €/mp pe al treilea. Nu mint niciunul: intervalul real, de la BCA la lemn CLT, chiar acoperă toată plaja asta. Dar diferența vine și din două lucruri pe care aproape nimeni nu le explică — și exact aici pierd oamenii bani.
1. Metru pătrat construit nu înseamnă metru pătrat util. Suprafața construită desfășurată include pereții, structura, scările și toate nivelurile. Suprafața utilă e doar podeaua pe care calci. La o casă parter plus etaj, 100 mp utili înseamnă în jur de 140–150 mp construiți. Dacă un constructor îți dă 2.000 lei/mp și tu crezi că e pe metrul util, iar el calculează pe cel construit, bugetul tău e greșit cu peste 40% din prima zi. Întreabă explicit: „prețul e pe metru construit sau pe metru util?" E cea mai importantă întrebare din toată discuția.
2. „La roșu" nu înseamnă același lucru pentru toată lumea. Unii includ șarpanta, alții nu. Unii bagă și instalațiile de bază și tot „la roșu" îi zic. De aici sar prețurile.
Definiția pe care o folosim și noi în calculatorul de casă la roșu — casa la roșu include:
- săpături, trasare, pat de balast
- fundație continuă armată, elevație și hidroizolație
- placa pe sol
- structura de rezistență: sâmburi, centuri, buiandrugi, planșee de beton armat
- zidăria exterioară portantă și compartimentările interioare
- scara interioară
- șarpanta și o învelitoare provizorie
Nu include: instalații electrice, sanitare sau termice, tâmplărie, învelitoarea definitivă, termoizolație, tencuieli, niciun finisaj. O casă la roșu e închisă și acoperită, dar nu e locuibilă.
Cere ofertele cu lista asta în mână și verifică punct cu punct ce e inclus. Altfel compari mere cu pere.
Cât costă, pe tip de structură
Prețuri orientative pentru Zona 3, pe metru pătrat construit desfășurat, cu TVA 21% inclus:
| Structură | Preț (lei/mp construit) | Durată la roșu | Seismic maxim |
|---|---|---|---|
| Zidărie BCA confinată | 1.200–2.100 | 5–7 luni | 0,30g |
| Lemn light frame (2×4) | 1.200–2.100 | 3–5 luni | 0,40g |
| Zidărie ceramică confinată | 1.500–2.400 | 6–8 luni | 0,30g |
| LSF (oțel ușor) | 1.500–2.400 | 3–4 luni | 0,40g |
| Panouri SIP | 1.500–2.400 | 2–3 luni | 0,30g |
| Cadre din beton armat | 2.100–3.000 | 7–10 luni | 0,40g |
| ICF (cofraj EPS + beton) | 2.100–3.000 | 4–6 luni | 0,40g |
| Lemn CLT / BSH | 3.000–5.400 | 2–4 luni | 0,40g |
Prețuri orientative 2026, Zona 3, cu TVA 21% inclus. În București și Cluj se adaugă circa o treime. Pentru cifra pe casa ta, cu județ, regim și teren, ai calculatorul de casă la roșu.
Aici se strecoară cel mai des un mit: că în zonele seismice cadrele de beton armat sunt obligatorii. Nu e adevărat. Zidăria confinată — cărămidă sau BCA, cu sâmburi și centuri de beton armat conform CR 6-2013 — e acceptată până la ag = 0,30g, iar Bucureștiul este exact la 0,30g. Peste 0,30g — Vrancea (0,40g), Buzău și Bacău (0,35g) — zidăria iese din discuție, iar dintre soluțiile grele rămân cadrele de beton armat. Se mai aleg, indiferent de zonă, la P+2 și mai mult, la deschideri peste 5–6 m sau la planuri complexe cu console. (Structurile ușoare — lemn, LSF, ICF — merg până la 0,40g, tocmai pentru că au masă mică.)
BCA e cu 12–20% mai ieftin decât cărămida și se lucrează mai repede. Cărămida ceramică are în schimb inerție termică, izolare fonică (Rw 44–50 dB) și o durată de viață de 100–150 de ani.
Cât costă casa ta, pe regim și pe zonă
Cifrele de mai jos sunt cele pe care le dă calculatorul nostru pentru zidărie ceramică standard, cu TVA 21% inclus:
| Tip casă | Zona 3 (oraș mediu) | București / Cluj | Rural |
|---|---|---|---|
| Parter, 100 mp | 175.000–240.000 lei | 235.000–320.000 lei | 145.000–200.000 lei |
| P+1, 150 mp | 225.000–300.000 lei | 300.000–400.000 lei | 185.000–245.000 lei |
| P+1+M, 200 mp | 300.000–425.000 lei | 400.000–575.000 lei | 245.000–350.000 lei |
| Supliment subsol total (la P+1+M) | +75.000–125.000 lei | +100.000–165.000 lei | +60.000–100.000 lei |
Observă ceva contraintuitiv: casa parter costă 1.750–2.400 lei/mp, iar cea P+1 doar 1.500–2.000 lei/mp. Pe metru pătrat, casa doar parter e mai scumpă — fundația și șarpanta, două dintre cele mai costisitoare etape, se împart la mai puțini metri. Dacă ai nevoie de suprafață, e aproape întotdeauna mai ieftin să o iei pe verticală decât să lățești amprenta.
De ce două oferte pentru aceeași casă diferă cu 50%
Pentru că nu construiesc aceeași casă. Ăștia sunt multiplicatorii reali din spatele calculatorului nostru — fiecare e un motiv legitim pentru care un constructor cere mai mult decât altul. Important e peste ce se aplică, pentru că niciunul nu scumpește lucrarea în întregime:
| Ce schimbă costul | Efect | Se aplică peste |
|---|---|---|
| Teren cu portanță medie | +15% | manoperă |
| Teren în pantă | +20% | manoperă |
| Pânză freatică ridicată | +22% | manoperă |
| Teren slab | +50% | manoperă |
| Execuție pe timp de iarnă | +8% | manoperă |
| Execuție în sezon de vârf | +15% | manoperă |
| Plan în formă de L sau T | +12% | perimetru și volumul de beton |
| Plan în formă de U sau Z | +27% | perimetru și volumul de beton |
| Curbe și balcoane | +35% | perimetru și volumul de beton |
| Zonă seismică 0,40g | +35% | consumul de armătură |
Citește tabelul cu atenție: multiplicatorii de teren și de sezon lovesc manopera, nu materialele. Cum manopera e cam jumătate din deviz (49% în exemplul de mai jos), un teren slab care urcă manopera cu 50% înseamnă în jur de +25% pe totalul lucrării — la casa din exemplu, cam 56.000 de lei în plus. Multiplicatorii de plan lucrează altfel: un plan în U nu scumpește manopera, ci lungește perimetrul și crește volumul de beton, deci aduce și material în plus.
Se combină, însă. O casă în formă de U, pe teren slab, turnată iarna, ajunge cu peste o treime peste o casă dreptunghiulară pe teren bun. De asta „prețul pe mp" pe care îl vezi într-o reclamă nu înseamnă nimic până nu ai studiul geotehnic și proiectul.
Studiul geotehnic se face înainte de buget, nu după
Un teren slab urcă manopera cu până la 50% — adică vreo 25% pe totalul lucrării — pentru că fundația devine altceva: radier, fundații în trepte, ziduri de sprijin, drenaje. Studiul geotehnic (2–3 foraje de 6–8 m + raport de inginer geotehnician) costă 1.500–3.500 de lei și e obligatoriu prin NP 074-2014. E cea mai ieftină asigurare din tot proiectul.
Un deviz real: casă P+1, 150 mp, zidărie ceramică
Ca să vezi unde se duc banii, am făcut devizul complet în aplicație, pentru o casă concretă: P+1, amprentă 10,00 × 7,50 m, 150 mp construiți desfășurați, zidărie ceramică Porotherm 25 confinată, fundație continuă, planșeu monolit de beton armat peste parter și peste etaj, șarpantă în 2 ape cu învelitoare provizorie. Teren cu portanță bună, plan dreptunghiular, Zona 3.
Sunt 48 de linii, materialele și manopera separat, așa cum trebuie să arate un deviz corect. Iată începutul, de la trasare până la turnarea fundației:
Observă tiparul: fiecare operațiune apare de două ori — o dată materialul, o dată manopera. Cofrajul are lemnul lui (1.020 lei) și montajul lui (1.360 lei). Betonul de fundație are 3.281,25 lei material și 1.575 lei turnare cu pompa. Așa se citește un deviz onest, și așa poți compara două oferte linie cu linie.
Recapitulația și graficul de plată:
Cifrele finale, pentru casa asta:
| Valoare | |
|---|---|
| Materiale | 96.559,50 lei (fără TVA) |
| Manoperă | 93.221,50 lei (fără TVA) |
| Subtotal | 189.781,00 lei |
| TVA 21% | 39.854,01 lei |
| Total | 229.635,01 lei |
| Preț pe mp construit | 1.531 lei/mp |
Totalul cade în capătul de jos al intervalului de 225.000–300.000 de lei — normal, pentru că e o casă simplă, dreptunghiulară, pe teren bun, în sezon standard. Adaugă un plan în L și un teren mediu și ajungi la mijlocul intervalului.
Împărțirea e aproape jumătate-jumătate: 51% materiale, 49% manoperă. Cea mai scumpă etapă nu e fundația, cum se așteaptă majoritatea, ci planșeele — 43.125 de lei pentru 150 mp de planșeu monolit, adică 23% din subtotalul fără TVA.
Ești constructor?
Devizul de mai sus e făcut în Deviz Rapid, pe telefon: adaugi articolele pe etape, aplicația calculează subtotalurile, TVA-ul și tranșele, iar tu trimiți PDF-ul pe WhatsApp și primești semnătura clientului. Fă primul deviz gratuit →
Ce NU e în ofertă (și te costă oricum)
Aici se sparg bugetele. Nimic din lista de mai jos nu e inclus în prețul pe metru pătrat:
| Cheltuială | Cost orientativ |
|---|---|
| Studiu geotehnic (obligatoriu, NP 074-2014) | 1.500–3.500 lei |
| Proiect complet + avize + autorizare | 15.000–40.000 lei (2–5% din valoarea casei finalizate, nu din costul la roșu) |
| Taxă autorizație de construire | 0,5% din valoarea investiției |
| Diriginte de șantier autorizat ISC (obligatoriu) | ~3.200–4.800 lei pentru o casă P+1 |
| Branșamente curent, apă, canalizare (aproape de rețele) | ~6.000–12.000 lei |
| Instalație interioară de gaz + punere în funcțiune | 5.500–8.300 lei |
| Rezervă pentru neprevăzute | recomandat, nu opțional |
Două lucruri merită știute aici. Branșamentul de gaz propriu-zis e suportat de operatorul de distribuție și recuperat prin tarifele de distribuție — plătești doar instalația interioară și punerea în funcțiune. Iar branșamentul de curent poate depăși 10.000 de lei dacă ești departe de rețea; distanța până la stâlp e prima întrebare pe care merită să ți-o pui înainte să cumperi terenul.
Rezerva nu e opțională în practică. Terenul, vremea și modificările de proiect pe parcurs sunt regula, nu excepția.
Trei capcane de care să te ferești
Devizul fără consumuri reale. E cel mai frecvent truc: primești un preț pe mp care exclude, tacit, cofrajele, armătura sau betonul pentru anumite elemente, „că se calculează separat după proiect". Când vine proiectul, suma crește. Verifică explicit dacă devizul include: fier-beton cu certificat de calitate, clasa de beton (uzual C16/20 la fundație, C20/25 la planșeu), cofrajele cu costul lor și turnarea cu pompă, nu manual cu roaba. În devizul de mai sus, pompa de beton e o linie de 3.960 de lei — dacă lipsește din ofertă, întreabă cum ajunge betonul la etaj.
Materialele fără documente. Legea 10/1995 privind calitatea în construcții te obligă și pe tine, ca beneficiar, să verifici documentele de calitate ale materialelor puse în operă — nu doar pe constructor. Betonul de la o stație necertificată sau fierul fără documente pot genera costuri de remediere mult mai mari decât diferența inițială de preț. Cere bonurile de livrare pentru beton, cu clasa înscrisă pe ele.
Construirea fără autorizație. Legea 50/1991 prevede amenzi de 1.000–100.000 de lei, oprirea lucrărilor și fie intrarea în legalitate, fie demolarea pe cheltuiala proprietarului. Mai important: construcția neautorizată nu se poate intabula, deci nu poți lua credit, nu poți vinde și nu poți trage branșamente. Nu există scurtătură aici.
Cât durează, realist
Pentru o casă de 100–150 mp la roșu: 5–7 luni cu BCA, 6–8 luni cu zidărie ceramică, 7–10 luni cu cadre de beton armat. O structură din lemn light frame sau LSF coboară la 3–5 luni, iar panourile SIP la 2–3.
Betonul dictează ritmul, nu oamenii. Fiecare planșeu are nevoie de timp de întărire înainte să poți cofra nivelul următor, iar iarna se lucrează cu măsuri speciale conform NE 012-99 — de unde și cei 8% în plus la execuția pe frig. Cine îți promite „la roșu în 2 luni" la o casă de zidărie ori grăbește betonul, ori nu spune adevărul.
Adâncimea fundației depinde de zona de îngheț (STAS 6054-77): 70 cm la Timișoara, 80 cm la Oradea, 90 cm în București, 100 cm la Bacău. Nu e loc de economie acolo.
Cum plătești corect
Niciodată totul în avans. Plata se face pe etape finalizate și verificate — exact ca în graficul de plată din devizul de mai sus:
| Tranșă | Când plătești | Din total |
|---|---|---|
| Avans | La semnarea contractului (organizare + materiale fundație) | 15% |
| Tranșa 2 | La finalizarea fundației și a plăcii pe sol | 20% |
| Tranșa 3 | La finalizarea structurii (ambele planșee turnate) | 30% |
| Tranșa 4 | La finalizarea zidăriei și a compartimentărilor | 20% |
| Tranșa finală | La montarea învelitorii + recepție | 15% |
Cere minimum trei oferte, defalcate pe etape și pe articole, și asigură-te că toate includ exact aceleași lucrări. Dacă primești un preț global fără detaliere, cere clarificări înainte să semnezi. Un antreprenor serios îți dă un deviz pe articole fără să facă nazuri — și îl pune într-un contract de construcții care leagă tranșele de etape.
Ești constructor sau antreprenor?
Fă devizul pe etape direct de pe telefon: fundație, structură, zidărie, șarpantă — cu articolele, cantitățile și TVA-ul calculate automat.
Începe gratuitPe scurt, înainte să ceri oferte
- Fă studiul geotehnic înainte de buget.
- Întreabă dacă prețul e pe metru construit sau util.
- Cere lista exactă a lucrărilor incluse „la roșu".
- Cere devizul pe articole, cu materialele și manopera separat.
- Verifică clasa betonului și documentele de calitate.
- Leagă plățile de etape finalizate, nu de calendar.
Pentru o estimare pe casa ta, cu județul, terenul și regimul tale, folosește calculatorul de casă la roșu — sau vezi toate calculatoarele de construcții. Dacă ești meseriaș și vrei să dai devize ca cel de mai sus, ai programul de devize pentru constructori de case.
Citeste si — Ghiduri
Cum faci un deviz corect, pas cu pas
11 min citire
Prețurile din acest articol sunt orientative pentru 2026, cu TVA 21% inclus (cota standard din 1 august 2025, conform Legii nr. 141/2025), și sunt calculate pentru Zona 3. Variază semnificativ în funcție de proiectul tehnic, studiul geotehnic, zona seismică și condițiile concrete de șantier. Sunt un reper pentru a verifica dacă o ofertă e realistă, nu o ofertă fermă. Pentru un preț exact, cere devize detaliate de la 2–3 constructori din zona ta.
Întrebări frecvente
- Cât costă o casă la roșu în 2026?
- Între 1.200 și 3.000 de lei pe metru pătrat construit la structurile uzuale, cu TVA 21% inclus, pentru Zona 3 (Oradea, Craiova, Ploiești). Prețul depinde în primul rând de structură: zidărie BCA 1.200–2.100 lei/mp, zidărie ceramică (cea mai folosită) 1.500–2.400 lei/mp, cadre de beton armat 2.100–3.000 lei/mp. Lemnul CLT, o soluție premium prefabricată, urcă la 3.000–5.400 lei/mp. În București și Cluj se adaugă circa o treime. Suma acoperă săpături, fundație, structură, zidărie, planșee și șarpantă — nu include instalații, tâmplărie sau finisaje.
- Cât costă o casă la roșu de 150 mp?
- Pentru o casă P+1 cu 150 mp construiți desfășurați, din zidărie ceramică, în Zona 3, bugetul realist este 225.000–300.000 de lei cu TVA 21% inclus. În București sau Cluj, aceeași casă costă 300.000–400.000 de lei, iar în mediul rural 185.000–245.000. Devizul detaliat din acest articol, pentru o casă simplă dreptunghiulară pe teren bun, iese la 229.635 de lei cu TVA — adică 1.531 lei pe metru pătrat construit.
- Ce include și ce nu include o casă la roșu?
- Include: săpăturile, fundația, placa pe sol, structura de rezistență (sâmburi, centuri, buiandrugi, planșee de beton armat), zidăria exterioară și compartimentările, scara interioară, șarpanta și o învelitoare provizorie. NU include: instalații electrice, sanitare sau termice, tâmplărie, învelitoare definitivă, termoizolație, tencuieli și niciun finisaj. O casă la roșu e închisă și acoperită, dar nu e locuibilă. Cere fiecare ofertă cu lista asta în mână și bifează punct cu punct.
- Prețul pe metru pătrat e pe suprafață construită sau utilă?
- Aproape întotdeauna pe suprafață construită desfășurată, care include pereții, structura, scările și toate nivelurile. Suprafața utilă e doar podeaua pe care calci și e cu 25–35% mai mică. La o casă P+1, 100 mp utili înseamnă în jur de 140–150 mp construiți. Dacă un constructor îți dă 2.000 lei/mp gândindu-se la metrul construit, iar tu calculezi pe cel util, bugetul tău e greșit cu peste 40% din prima zi. E cea mai importantă întrebare din toată discuția.
- Ce structură aleg: BCA, cărămidă sau cadre de beton armat?
- Zidăria confinată (BCA sau cărămidă ceramică, cu sâmburi și centuri de beton armat) este acceptată seismic până la ag = 0,30g și acoperă majoritatea caselor din România, inclusiv București, care este exact la 0,30g. Cadrele de beton armat sunt obligatorii peste 0,30g — Vrancea (0,40g), Buzău și Bacău (0,35g) — și se aleg oricum la P+2, la deschideri mai mari de 5–6 m sau la planuri complexe. BCA e cea mai economică soluție portantă și se lucrează mai repede (5–7 luni față de 6–8 la cărămidă), dar cărămida are inerție termică și izolare fonică mai bune.
- Ce cheltuieli nu sunt în prețul pe mp al casei la roșu?
- Studiul geotehnic (1.500–3.500 lei, obligatoriu prin NP 074-2014), proiectul complet cu avize și autorizare (15.000–40.000 lei pentru o casă de 120–180 mp, adică 2–5% din valoarea casei finalizate — nu din costul la roșu), taxa de autorizație de construire (0,5% din valoarea investiției), dirigintele de șantier autorizat ISC (circa 3.200–4.800 lei pentru o casă P+1) și branșamentele. Peste toate, o rezervă pentru neprevăzute: terenul, vremea și modificările de proiect sunt regula, nu excepția.
